La ciudad de Los Ángeles está a punto de remodelar sus barrios Vivienda para más de 250.000 viviendas nuevas. Pero casi tres cuartas partes de la ciudad permanecerán fuera de los límites para un mayor crecimiento, según la recomendación del departamento de planificación.
Nada menos que una visión del futuro de Los Ángeles. ¿Seguirá Los Ángeles manteniendo comunidades dominadas por viviendas unifamiliares? ¿O la ciudad hará cambios históricos para construir viviendas más asequibles en áreas que durante mucho tiempo la han excluido?
La propuesta del departamento deja de lado los vecindarios que permiten sólo viviendas unifamiliares y, en muchos casos, unidades de vivienda accesorias, una clasificación que representa el 72 por ciento del terreno residencial de Los Ángeles. En cambio, el departamento busca ayudar a la ciudad a lograr su objetivo de producción de 250.000 unidades fomentando un mayor desarrollo de las áreas multifamiliares y comerciales existentes.
La comisión de urbanismo votará el jueves por invitación. El Ayuntamiento debe aprobar el plan final antes de la fecha límite estatal de febrero.
Mantener intactas las viviendas unifamiliares mantiene el mismo carácter de baja densidad que cualquier ciudad importante de Estados Unidos. definió Los Ángeles modernos y responde a la defensa de grupos de propietarios que quieren mantener sus vecindarios como están. Pero algunos grupos de justicia social y vivienda dicen que exacerba las desigualdades de larga data en el mercado inmobiliario de Los Ángeles en medio de una crisis de asequibilidad en curso.
Un informe recientemente publicado financiado por la ciudad, que lleva más de tres años preparándose, aumenta las críticas a la zonificación residencial unifamiliar.
El estudio de 124 páginasEl departamento de planificación, que inicialmente se negó a revelarlo al Times a través de una solicitud de registros públicos, calificó la zonificación centenaria como un factor clave para mantener las actuales disparidades raciales y económicas y surgió como una herramienta para promover los intereses de los blancos. grupos inmobiliarios y de propietarios de viviendas. La ciudad firmó un contrato para redactar el informe en julio de 2021 y lo publicó la semana pasada después de que The Times afirmara que su retención era ilegal.
“Las políticas de planificación y vivienda anteriores a menudo han priorizado las preocupaciones de la clase media blanca sobre la marginación de las comunidades de color, negándoles el acceso a recursos y excluyéndolas de oportunidades de generación de riqueza”. lee el informeEscrito por la firma Architectural Resources Group y académicos afiliados a UCLA y USC. “Las políticas excluyentes del pasado persisten hoy, perpetuando patrones de segregación, desplazamiento, desigualdad y exclusión”.
El informe señala que más del 80% de la superficie terrestre de Los Ángeles, con el mejor acceso a escuelas de alto rendimiento, muchas comodidades y empleos, está reservada exclusivamente para viviendas unifamiliares. En una franja más pequeña que incluye los vecindarios más prósperos, en su mayoría blancos, el 95% del terreno residencial es solo para viviendas unifamiliares.
“Las viviendas unifamiliares ocupan una parte desproporcionada del suelo destinado a uso residencial”, dice el informe. “Esto ha llevado a un mercado inmobiliario asequible en parte debido a una falta generalizada de oferta y porque las viviendas unifamiliares son más caras que las residencias multifamiliares”.
El futuro de la vivienda unifamiliar ha sido uno de los temas más polémicos en las discusiones sobre reurbanización en toda la ciudad. cada ocho años según la ley estatal. Las nuevas reglas obligan a las ciudades a planificar más viviendas que antes y trasladar el desarrollo a zonas más ricas resistió durante mucho tiempo.
la ciudad Oferta inicial en noviembre de 2021 decidió estudiar permitir viviendas unifamiliares cerca del transporte público y viviendas para personas de bajos ingresos en vecindarios más prósperos. El plan permite a los propietarios construir viviendas multifamiliares si así lo desean. El otoño pasado, grupos de propietarios argumentaron que la ciudad debería priorizar el desarrollo a lo largo de corredores comerciales en lugar de la rezonificación de viviendas unifamiliares por parte de la ciudad.
La recomendación actual del departamento de planificación mantendría esos vecindarios como están, excepto el 1% del terreno reservado para viviendas unifamiliares propiedad de agencias gubernamentales u organizaciones religiosas, que podrían construir viviendas asequibles limitadas. Pero en su informe a la comisión de planificación, el departamento enumera opciones para permitir viviendas para personas de bajos ingresos en viviendas unifamiliares si los comisionados o los miembros del concejo municipal así lo desean.
Según el plan propuesto, el 56% del crecimiento se dirigiría a las áreas comerciales o multifamiliares de altos recursos de Los Ángeles, un porcentaje que el departamento de planificación espera que cumpla con los requisitos estatales. Por ejemplo, aunque algunos vecindarios unifamiliares en Mid-City, Westside y San Fernando Valley están incluidos en los cambios de zonificación, las comunidades de mayores ingresos recibirán más de dos tercios de las nuevas viviendas planificadas, dijo el departamento. .
La portavoz del Departamento de Planificación, Nora Frost, dijo que los funcionarios incluyeron una variedad de opciones “dada la importancia del tema y la extensa discusión pública”.
El informe del departamento señala que se recibieron casi 3,000 comentarios sobre el estado de las viviendas unifamiliares en el plan de rezonificación, y más de las tres cuartas partes se opusieron al cambio. Sin embargo, algunos grupos de defensa de la vivienda haciendo campaña por nuevas reglas.
Mahdi Manji, director de políticas públicas del Urban Law Center, dijo que la propuesta de rezonificación, que excluye viviendas asequibles en viviendas unifamiliares, “juega al límite” de la integración comunitaria.
Según el censo de EE. UU., casi dos tercios de las viviendas en Los Ángeles están ocupadas por inquilinos. Al concentrar la producción en viviendas donde ya viven los inquilinos, la ciudad les está pidiendo que asuman la peor parte del crecimiento, ya que los desarrolladores deben derribar complejos de apartamentos pequeños, a menudo de alquiler, y reemplazarlos por otros más grandes, dijo Manji.
“El argumento es que la mayoría de la población debería aceptar más trastornos en sus vidas para que una minoría desproporcionadamente más rica y blanca pueda seguir preservando su vecindario”, dijo Manji.
La intensidad de esas conversaciones llevó a los funcionarios de planificación a creer que la rezonificación debería continuar después de que se complete el trabajo, dijo Frost. Señaló que a Minneapolis y Portland les tomó al menos cinco años adaptar los incentivos de vivienda asequible para sus comunidades, que anteriormente estaban reservados solo para viviendas unifamiliares.
“La ciudad necesita involucrarse más con los angelinos y construir un consenso que dé prioridad al valor de la vivienda para hacer avanzar las necesidades de la ciudad”, dijo Frost.
Se suponía que un estudio financiado por la ciudad sería parte del debate sobre la rezonificación. En mayo de 2021, la ciudad pidió a los concejales que documentaran el papel histórico de la planificación en la creación y fomento de la desigualdad en materia de vivienda. Se esperaba que el estudio costara $60,000 y estuviera terminado en agosto de 2021, antes de que la ciudad presente sus extensos planes de rezonificación al estado por primera vez.
Pero el proceso se prolongó mientras los planificadores de la ciudad revisaban los borradores de los informes. En diciembre de 2022, la ciudad aumentó el monto del contrato a $124,480 y le pidió al consultor que hiciera los cambios finales.
A principios de este mes, más de tres años después de que se suponía que se completaría el estudio, el departamento de planificación negó una solicitud del informe del Times. El departamento dijo que aunque los consultores habían terminado, el personal de planificación estaba “trabajando para preparar un plan explicativo para el estudio” y por lo tanto estaba exento de la exención para proteger las deliberaciones de la agencia. El 20 de septiembre, después de que el Times objetó la retención, el departamento publicó el documento en su sitio web.
El estudio califica a Los Ángeles como un “pionero” a principios del siglo XX en la creación de distritos de viviendas unifamiliares que, junto con convenios racialmente restrictivos, ejecuciones hipotecarias y otras políticas, garantizaron que los blancos tuvieran acceso a buenas viviendas de forma individual. Las prácticas de planificación en la segunda mitad del siglo XX fueron menos específicas en sus esfuerzos por excluir a los residentes pobres y no blancos, pero reforzaron los métodos de exclusión existentes, según el informe.
Según el informe, desde los años 1970, la ciudad derribó grandes extensiones de tierrareducir los subsidios de construcción para proporcionar viviendas suficientes para 10 millones de personas en la ciudad a 4 millones, y empoderar aún más a los grupos de propietarios en el proceso de planificación.
El estudio califica el plan de desarrollo de Westwood de 1972 como “un ejemplo útil de cómo la zonificación atrasada ha contribuido a la desigualdad económica”. El plan de Westwood reservó 435 acres para viviendas multifamiliares para 51.000 personas y 1.000 acres para viviendas unifamiliares para 14.000 personas. Cualquier aumento futuro de la densidad tendría que estar vinculado a disminuciones en otras partes del vecindario. Estas restricciones limitan las opciones de vivienda y aumentan los costos para la creciente población de estudiantes y personal en el campus Westwood de UCLA, concluyó el estudio.
“El plan comunitario reservó varios acres para propiedades utilizadas principalmente por hogares adinerados, excluyendo el desarrollo de tierras de alta densidad e impidiendo desarrollos futuros para abordar la escasez de viviendas”, dice el informe.
Según el estudio, si bien la ciudad ha actualizado el plan Westwood durante los últimos 50 años, muchos de sus componentes principales permanecen sin cambios.
