Para pagar sólo $770 al mes de alquiler, Mariana Puche Hernández soporta moho en el baño de su apartamento tipo estudio e incluso chispas cuando enchufa su teléfono.
Luego, un complejo de 11 unidades en Simmons Avenue en el este de Los Ángeles salió a la venta y se convirtió en un objetivo principal para los inversores que buscaban renovar apartamentos y aumentar los alquileres más allá de lo que los residentes podían pagar.
“Había pánico”, dijo Puche Hernández.
En todo el país, Estados Unidos está perdiendo miles de viviendas adecuadas para familias de bajos ingresos a medida que inversores individuales y grandes empresas compran viejos edificios de apartamentos para renovarlos y aumentar los alquileres. La inversión ha generado preocupaciones sobre la gentrificación, el desplazamiento y la falta de vivienda.
Pero los defensores de la vivienda asequible dicen que no hay elección entre renovaciones y alquileres asequibles. Existen varios modelos para renovar propiedades antiguas y mantener bajos los alquileres, incluida la propiedad con fines de lucro y algunos programas de financiación de bonos. Sólo necesitan subsidios gubernamentales y la voluntad política para mantenerlos o conseguir otros nuevos.
“Estas unidades son importantes para ahorrar”, dijo Matt Alvarez-Nissen, investigador de la organización sin fines de lucro California Housing Partnership.
Esto se debe a que sólo el 16 por ciento de los inquilinos de bajos ingresos son propietarios de una casa en California, donde la política gubernamental limita los alquileres según los ingresos, según la asociación. Los 2,9 millones de hogares restantes viven en unidades no subsidiadas sujetas a los caprichos del mercado privado. Las leyes de control de alquileres ayudan a algunos inquilinos a obtener alquileres más altos cada año, pero las leyes no exigen asequibilidad.
Si bien muchas unidades de vivienda no subsidiadas tienen pagos de alquiler que crean cargas financieras para los inquilinos de bajos ingresos, la mayoría no lo hace. En 2020, la asociación estimó que alrededor de 1 millón de estas unidades tenían alquileres lo suficientemente bajos como para considerarse asequibles porque los propietarios fijaban el precio a esa tasa, aunque no existe un mandato gubernamental para hacerlo.
El año pasado, la asociación dijo que el número de estas unidades “asequibles y naturalmente disponibles” se había reducido en aproximadamente 823.000.
La pérdida se debe en gran medida a la escasez de viviendas, lo que hace que la renovación de apartamentos antiguos sea una inversión atractiva para los inquilinos que pueden permitirse pagar más.
A veces las funciones están desactualizadas pero son funcionales. Otros necesitan reparaciones serias.
En los últimos años, profesionales adinerados, como médicos y abogados, han invertido en estos acuerdos de renovación, confiando su dinero a empresas inmobiliarias privadas para llevar a cabo los proyectos.
También participan jugadores mayores.
Un estudio reciente del Times encontró que las pensiones públicas estadounidenses están invirtiendo miles de millones de dólares en fondos inmobiliarios riesgosos que compran, renuevan y aumentan los alquileres promedio más rápido que otros propietarios a su alrededor.
El dinero que las pensiones públicas utilizan para financiar sus inversiones, incluidos los fondos inmobiliarios de alto riesgo, proviene tanto de contribuciones públicas como de los empleados.
Como resultado, parte del dinero de los contribuyentes contribuye a aumentar los alquileres, mientras que otros fondos públicos fluyen para crear unidades de alquiler bajo, principalmente mediante la construcción de viviendas nuevas con ingresos restringidos.
Según la asociación de vivienda, California no tiene un fondo estatal reservado para comprar sólo viviendas a precio de mercado y imponerles restricciones de ingresos, aunque suele ser más barato que construir casas nuevas.
La senadora estatal Anna Caballero (D-Salinas) intentó cambiar eso el año pasado cuando presentó un proyecto de ley que crearía un programa comunitario de prevención y preservación de desalojos. Pidió 500 millones de dólares en financiación para comprar y rehabilitar unidades que actualmente no tienen restricciones y ponerles límites de precios.
Al proponer el proyecto de ley, Caballero lo describió como “una forma rápida y rentable de aumentar la oferta de viviendas asequibles en California”. En una entrevista, dijo que el proyecto de ley murió este año por falta de dinero, en parte debido al déficit presupuestario de Sacramento.
“Sólo tenemos que averiguar de dónde va a venir el dinero”, dijo Caballero. “No he terminado con él”.
Caballero dijo que no apoya las posibles inversiones de la Legislatura estatal en pensiones públicas, pero dijo que los sistemas de pensiones deberían discutir internamente si deberían invertir en fondos de alto riesgo.
“Tenemos como prioridad albergar a la gente en California, y es posible que estemos trabajando con propósitos opuestos”, dijo, añadiendo que el dinero público está destinado a aumentar y reducir los alquileres.
Fate Jaramillo, izquierda, saluda y sonríe a su vecina con Mariana Puche Hernández afuera del complejo de apartamentos Simmons Avenue.
(Michael Blackshear/Los Ángeles Times)
Los inquilinos de Simmons Avenue en el este de Los Ángeles están de suerte.
En lugar de inversores privados, la propiedad se vendió a una sociedad sin fines de lucro que albergaba a Puche Hernández y a otros residentes en viviendas temporales. Luego, los nuevos propietarios renovaron el equipo y solucionaron los problemas eléctricos, de plomería y de cimientos que plagaban toda la propiedad.
Los inquilinos se han mudado nuevamente a la casa. Los alquileres se mantuvieron sin cambios.
Puede resultar difícil encontrar financiación para tales proyectos.
Los nuevos propietarios, la organización sin fines de lucro Little Tokyo Service Center Community Development Corp. y fideicomiso de tierras comunitarias Fideicomiso Comunitario Tierra Libre, solicitaron un programa piloto distrital que busca apoyar el modelo de fideicomiso de tierras comunitarias.
En el modelo, las organizaciones públicas compran tierras para su conservación en el mercado privado y luego las alquilan o venden a precios bajos.
Si un residente compra una unidad, el terreno generalmente se mantiene en fideicomiso. Si bien los nuevos propietarios pueden generar valor líquido, enfrentan límites sobre cuánto pueden vender sus unidades para mantener la casa asequible para el próximo propietario.
El programa piloto de $14 millones financió la adquisición de ocho propiedades por parte de cinco fideicomisos de tierras públicas diferentes. No quedaba dinero para compras adicionales, pero la supervisora Hilda Solís, quien propuso el piloto, dijo que le gustaría hacerlo permanente en el futuro.
Una fuente de financiación para tales esfuerzos en Los Ángeles pronto estará disponible a través de la Medida ULA, a menudo denominada impuesto sobre la vivienda.
La medida requeriría un porcentaje del fondo de ingresos de la ULA para que el programa compre unidades no subsidiadas, las rehabilite y les ponga tarifas asequibles.
Durante los próximos años, la ciudad estima que se destinarán alrededor de $15 millones anualmente para el esfuerzo, un aumento significativo si los ingresos generales de la ULA aumentan como esperan los partidarios.
Hay otras opciones.
Un hombre anda en bicicleta cerca de Sienna Residences en Pomona, California.
(Michael Blackshear/Los Ángeles Times)
Utilizando un programa de financiación de bonos de 2021, la Autoridad de Desarrollo Comunitario del Estado de California compró un complejo de apartamentos de la década de 1980 en Pomona y se asoció con una empresa de bienes raíces para gestionar el acuerdo.
Antes de la compra, 302 de las 472 unidades de la propiedad estaban reservadas para hogares de ingresos muy bajos y moderados, pero esas restricciones expiraban.
Los inquilinos de la propiedad dicen que el equipo del gimnasio a menudo está roto; la pintura de los edificios empezó a desteñirse; y extraños entraban libremente al complejo y en ocasiones robaban paquetes.
Desde entonces, la autoridad de desarrollo y su socio privado, Waterford Property Co., de Newport Beach, han gastado millones. Pintaron los edificios, instalaron nuevos equipos de ejercicio, contrataron guardias de seguridad y construyeron un casillero para paquetes.
La propiedad, conocida como Sienna Residences, también recibió un nuevo sistema de agua caliente que los propietarios esperan ahorre a los inquilinos en costos de servicios públicos. Se han impuesto nuevas restricciones de alquiler a todas las unidades.
“Me siento muy cómodo”, dijo Bradley Rosales García, quien vive en un apartamento de una habitación con su hija de 4 años y tiene la oportunidad de mostrarle California gracias a un subsidio de alquiler. “Fuimos a June Lake hace dos semanas. Pude llevarla a Legoland para su cumpleaños.
Bradley Rosales García se prepara para dejar su apartamento en Sienna Residences el 14 de agosto.
(Michael Blackshear/Los Ángeles Times)
Según un análisis del Times de los documentos de bonos, el alquiler promedio de una propiedad aumentó sólo un 0,6 por ciento en los dos años posteriores a su venta. Casi la mitad de las unidades vieron disminuir sus alquileres durante ese tiempo.
Según Waterford, los alquileres pueden ser bajos porque la autoridad de desarrollo es propietaria de la propiedad y no paga impuestos sobre la propiedad como agencia estatal. El dinero para comprar y rehabilitar Sienna Residences provino de bonos que la agencia vendió a inversores institucionales, creando una opción para las pensiones públicas si así lo deseaban.
“Si inviertes en proyectos como este, obtienen un poco menos de ingresos, pero no aumentan el alquiler de los profesores”, dijo John Drachman, uno de los fundadores de Waterford.
La firma de Newport Beach se ha asociado con CSCDA en otros 14 acuerdos de compra y reducción de alquileres de edificios. Sin embargo, todas estas propiedades eran edificios nuevos y lujosos. Los alquileres se han reducido, pero siguen siendo más altos que los de las propiedades más antiguas cercanas.
Shawn Rawson, otro cofundador de Waterford, dijo que la compañía se muestra reacia a comprar propiedades antiguas en el programa hasta que comprenda mejor el presupuesto necesario para renovar dichos edificios, pero hasta ahora, Rawson dijo que Sienna Residences está haciendo precisamente eso. previsto para inversores en bonos.
Las disputas con algunos inspectores fiscales locales han paralizado nuevos proyectos por ahora, dijo Rawson, pero Waterford está trabajando con CSCDA para comprar más propiedades antiguas, incluidas aquellas que no tienen restricciones de ingresos, pero que después de comprarlas quieren trabajar.
“Es escalable”, dijo Rawson. Estimó que se podrían invertir entre 2.000 y 3.000 millones de dólares anualmente en acuerdos de este tipo para edificios más antiguos en California. “Sabemos que los inversores en bonos tendrán apetito”.
