En un esfuerzo por aumentar la oferta de viviendas asequibles, los funcionarios de la ciudad de Long Beach han desarrollado un programa para ayudar a un número limitado de propietarios a construir unidades adicionales en sus terrenos.
Pero antes de poder lanzarlo, tuvieron que decidir cómo llamarlo.
“Hemos estado jugando con el nombre por un tiempo”, dijo el alcalde Rex Richardson, señalando que las noticias que promocionaban el programa se retrasaron unos días debido a los objetivos del bautismo. “Estamos construyendo la bicicleta mientras la montamos”.
Los funcionarios de Long Beach decidieron explicarse “Programa de constructores de jardines”, con la esperanza de encontrar una solución parcial a la falta de viviendas asequibles en áreas no utilizadas de propiedad de los propietarios de la ciudad. Es un concepto ampliamente apoyado por los defensores de la vivienda para personas de bajos ingresos, pero algunos argumentan que la versión de la ciudad debería tener más protecciones para los inquilinos.
Playa Larga programa piloto Aprovecha el financiamiento único que proporciona hasta $250,000 en préstamos a bajo interés a hasta 10 propietarios para construir unidades de vivienda accesorias, o ADU, en sus lotes. Estas unidades debían alquilarse a personas o familias de bajos ingresos durante al menos cinco años.
Los interesados podrán presentar su solicitud en la siguiente dirección https://www.longbeach.gov/lbcd/hn/aduloan/.
“Long Beach ha sido líder en la producción de ADU”, dijo Richardson. “Y hemos hecho todo lo necesario para que sea más fácil para las personas desarrollar ADU en su propio patio trasero”.
Instituto Rose del Claremont McKenna College confirmado en el informe de abril Long Beach es una de las ciudades más amigables con las ADU en el estado, y emitió 1,431 permisos ADU entre 2018 y 2022. Si bien ese total supera a ciudades más grandes como San Diego (2.867), Long Beach produjo 317 permisos por cada 100.000 residentes.
Para este programa piloto, una ADU designada por el Departamento de Desarrollo Comunitario de la ciudad debe tener unidades independientes que incluyan una sala de estar, un área para dormir, una cocina y un baño.
Además de aceptar un límite de alquiler temporal, los propietarios deben vivir en el lugar y poseer menos de cuatro lotes en su terreno.
Las unidades se pueden alquilar a cualquier persona que gane el 80% o menos del ingreso medio del condado de Los Ángeles, que es de $77,700 para un individuo, $88,800 para una familia de dos, $99,900 para una familia de tres y $110 para una familia de cuatro. 950 dólares. Departamento de Planificación Regional del Condado de Los Ángeles.
Pero el programa brinda a los propietarios un incentivo financiero adicional para alquilar estas ADU a los beneficiarios del Programa de Vales de Elección de Vivienda de Long Beach, que subsidia una parte del alquiler para aquellos con ingresos muy bajos, muy bajos o extremadamente bajos. categorías de bajos ingresos.
En los últimos años, la construcción de ADU se ha encarecido. costos de mano de obra y materiales En 2021 y 2022, respectivamente, el costo de la mano de obra de la construcción aumentó un 11% y un 9%, y en 2018 y 2023, el costo de la mano de obra de la construcción aumentó un 34%.
El préstamo cubrirá hasta $250,000 en costos de planificación, permisos y construcción, aunque Kelly Pezzelle, especialista en programas comunitarios de Backyard Builders, no espera que los préstamos sean tan grandes.
Si el propietario alquila la ADU a un destinatario de bajos ingresos, el interés del préstamo sigue siendo del 0%. Un requisito de calificación para el préstamo es que el propietario debe alquilar la casa a un destinatario del vale durante al menos cinco años o siete años a un inquilino de bajos ingresos que no reciba el vale.
Si el préstamo se alquila a alguien que no alcanza el umbral de ingresos después de un período de cinco o siete años, el tipo de interés del préstamo aumenta al 3 por ciento. Si la ADU se alquila anticipadamente a un inquilino no calificado, el propietario pagará una multa de $2,500 por mes.
La ejecución hipotecaria de inquilinos de bajos ingresos pertenece a Long Beach Residents Empowered, o LiBRE, un grupo de defensa comprometido a crear y mantener viviendas asequibles y protecciones para inquilinos.
“Estamos entusiasmados de que la ciudad esté invirtiendo en viviendas asequibles y tratando de reducir la escasez de viviendas”, dijo por teléfono el director del proyecto LiBRE, Andre Donado. “Sin embargo, todos los inquilinos corren el riesgo de ser desalojados después de cinco años”.
Donado también esperaba que la ciudad considerara ofrecer $4,500 en asistencia de reubicación a inquilinos de bajos ingresos desplazados sin culpa suya en todos los casos.
La ciudad ofrece 4.500 dólares o dos meses de alquiler. si el propietario demuele o renueva sustancialmente el edificio, pero en caso contrario sólo pagará un mes de alquiler.
“Creo que el programa tiene algunos aspectos positivos y queremos que sea permanente con algunos ajustes”, dijo Donado.
Los préstamos del piloto son significativamente mayores que los hasta $40,000 en ayuda proporcionada por el programa de subvenciones ADU de la Agencia de Financiamiento de Vivienda de California, que ha proporcionado $125 millones para ayudar a los propietarios a cubrir los costos de permisos y planificación antes de que se agoten los fondos.
La ciudad cree que los propietarios ricos en viviendas y con problemas de liquidez, especialmente las personas mayores, pueden utilizar el préstamo para construir ADU y generar ingresos pasivos. El programa estima que las ADU construidas con sus préstamos generan más de $1,000 al mes para los propietarios que alquilan a titulares de vales.
“Puede que seas abuela o alguien con mucho espacio en el jardín y quieras ser parte de la solución, pero puede que te resulte difícil hacer el esfuerzo o encontrar la financiación”, dijo Richardson.
Con ese fin, se espera que la ciudad designe un director de proyecto para ayudar a los prestatarios a seleccionar los arquitectos, constructores, planificadores, contratistas, etc. necesarios durante el proceso de planificación y construcción. Este administrador actúa como intermediario entre el propietario de la propiedad y el contratista general.
Una advertencia para los propietarios interesados es que un inquilino calificado no puede ser un pariente o cuidador de su hogar.
En cuanto al préstamo, los pagos se retrasan hasta dos años durante la construcción.
Como el programa se basa en préstamos que se reembolsan con el tiempo, se amortiza solo, afirmó Richardson. Si se descubre que tiene éxito (lo que significa que las ADU se construyen y alquilan a inquilinos de bajos ingresos), dijo que la ciudad consideraría buscar más fuentes de ingresos para expandir el proyecto.
La ciudad está organizando una serie de seminarios web Zoom para medir el interés en el programa y responder preguntas.
