Nuestro negocio de alquiler vacacional comenzó como un sueño romántico de mi esposo, una forma de invertir nuestros ahorros en algo más que el mercado de valores. Nunca habíamos sido dueños de nuestra propia casa (vivíamos en un apartamento de dos habitaciones en San Francisco), pero éramos muy optimistas sobre nuestra capacidad de convertir esto en un negocio secundario rentable que pudiéramos disfrutar. en todo.
Seis años y tres propiedades en alquiler después, esta quimera se ha convertido para nosotros en un verdadero negocio. Pero ciertamente no sucedió de la noche a la mañana y cometimos muchos errores nuevos que nos costaron tiempo y dinero. Cómo utilizamos ahora la tecnología para gestionar de forma remota nuestras inversiones.
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Monitoreo de ruido y visitantes.
Este error fácilmente podría haber puesto fin a nuestra pequeña juerga de alquileres debido a la política de “dos strikes” en nuestro complejo de apartamentos.
Nuestra primera propiedad de alquiler está ubicada en PGA West, cerca de Palm Springs, conocida por sus campos de golf de clase mundial y terrenos tipo centro turístico, lo que lo convierte en un lugar muy deseable para vivir para los jubilados. Como muchos de nuestros vecinos viven allí a tiempo completo, cualquiera que trabaje en un alquiler como el nuestro ya está bajo estricta supervisión y es importante que nuestros inquilinos sean respetuosos y respeten las horas de tranquilidad de la comunidad.
En nuestro primer año de actividad, un vecino llamó a uno de nuestros invitados porque estaba poniendo música a todo volumen por la noche. A la mañana siguiente, el invitado nos aseguró que no habían salido en toda la noche y mucho menos tocando música. Se había convertido en una situación, dijo, sin otra solución, excepto que ahora estábamos a un “aviso” de perder nuestro permiso de alquiler a corto plazo y tener que vender nuestra propiedad de inversión.
Para evitar que esto vuelva a suceder, instalamos un Minutos un monitor de ruido para nuestro patio trasero. A diferencia de un vigilabebés que te permite escuchar lo que sucede en la habitación, Minut sólo te avisa cuando el ruido supera un determinado nivel de decibeles. Esto nos permite adelantarnos a las quejas de los vecinos contactándonos directamente con el huésped para bajar el volumen y revisar nuestro caso si recibimos un mensaje diferente.
Tuvimos una situación similar en otra propiedad en Coachella, donde un inquilino decidió organizar una fiesta sin que nosotros fuera el anfitrión y luego negó todo el evento a pesar de que lo tuvimos. Anillo el timbre documentó la avalancha de visitantes a la puerta durante la noche. Las pruebas irrefutables nos permitieron denunciar el caso a Airbnb y compensar los daños causados por esta noche salvaje.
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Gestión de costos de servicios públicos
Parece una obviedad, pero cuando empezamos éramos simples habitantes de apartamentos (los servicios públicos estaban incluidos en el alquiler) y había oído hablar de termostatos inteligentes que funcionaban en CNET antes.
Nuestros primeros invitados hicieron funcionar el aire acondicionado a 65 grados (mediados de agosto) y no nos enteramos hasta dos semanas después, cuando los limpiadores entraron en la sala de hielo para hacer espacio para los siguientes invitados. El impacto de la etiqueta en nuestra primera factura de electricidad nos obligó a ser “más inteligentes” en cuanto a nuestra política de aire acondicionado y reemplazar el tonto termostato por dos. Termostatos Nest.
Nest nos permite controlar el termostato de forma remota y configurarlo en un horario para que, incluso si el huésped lo ajusta manualmente, vuelva a nuestro rango preestablecido en determinados momentos del día. También hemos incluido algunas disposiciones sobre el uso de energía en nuestro contrato de alquiler, lo que evita que los huéspedes enfríen innecesariamente el lugar hasta niveles árticos.
Adoptamos el mismo enfoque con la piscina y el jacuzzi. Calentadores Pentair Se puede controlar de forma remota mediante la aplicación Pentair. A diferencia de los termostatos Nest, estos calentadores no tienen control manual por parte de los huéspedes, por lo que los huéspedes deben pedirle al anfitrión que cambie las temperaturas de la piscina y el spa.
El error más caro
Dejando a un lado la inspección de lotes, el error más costoso que cometimos fue no cambiar nuestros precios con regularidad. Comenzar sin reseñas en Airbnb, Vrbo u otras plataformas de alquiler puede ser difícil incluso para las propiedades más impresionantes, por lo que tuvimos que hacer que el precio del alquiler fuera mucho más bajo que el de nuestros competidores para hacerlo más atractivo.
Una vez que nuestra lista comenzó a tener un poco más de participación, la gente comenzó a fijar fechas futuras que habíamos ofrecido imprudentemente en el calendario por las mismas tarifas de entrada que lanzamos. Cuando aumentamos nuestras tarifas, teníamos un libro de visitas para el fin de semana de Acción de Gracias por una cuarta parte de lo que esperábamos para esas fechas. Intentamos cancelar y ajustar los precios, pero Airbnb penaliza a los anfitriones por cancelar reservas; Si cancelas una reserva ya reservada, se te cobrará un porcentaje de la reserva y Airbnb agregará esas fechas a tu calendario para que nadie más pueda reservar con la nueva tarifa.
Esta experiencia nos ha llevado a revisar periódicamente nuestros precios con un año de antelación, teniendo en cuenta la temporada, festivos y eventos importantes que puedan incrementar la demanda. En nuestra ubicación en Palm Springs, solo dos semanas del festival de música de Coachella pueden generar ingresos suficientes para cubrir la mitad de nuestros costos operativos del año. Esto ayuda a llenar los lentos meses de verano, cuando se sabe que las temperaturas se mantienen en los tres dígitos durante la noche, dejando el lugar vacío durante semanas.
Hemos automatizado muchas de nuestras decisiones de precios diarias. Más allá deuna plataforma de gestión de ingresos que utiliza algoritmos para optimizar las tarifas nocturnas en todas las plataformas de vacaciones. El programa requiere el 1 % de cada reserva y aún requiere un poco de supervisión de nuestra parte, pero con tres propiedades y un flujo constante de trabajo, ha sido una inversión que vale la pena.
Quizás la lección más importante que aprendimos sobre los alquileres vacacionales es que, si bien pueden ser una fuente importante de ingresos, no son ingresos pasivos. Incluso con todos los dispositivos domésticos inteligentes y el software de automatización que la experiencia y el dinero pueden comprar, si quieres ganar dinero con ellos, es necesario que los administres como un negocio. Eso, y debes tener al menos cierto nivel de disfrute al hacer el trabajo. De lo contrario, será mejor que haga sus apuestas en el mercado de valores.
