La Junta de Supervisores del Condado de Los Ángeles dio el martes su primer paso importante hacia la compra de Gas Company Tower, uno de los rascacielos de oficinas más destacados del centro de Los Ángeles.
La compra inminente podría reubicar a los trabajadores y servicios públicos de las oficinas del condado existentes, incluido el icónico Salón de Administración Kenneth Hahn, que data de 1960. El edificio es una de las 33 propiedades de propiedad del condado que los ingenieros creen que podrían colapsar durante el colapso. un fuerte terremoto.
Supervisores votado 3-1 para autorizar al ejecutivo del condado a proceder con una compra que no exceda los $200 millones. La junta debe votar nuevamente antes de que se pueda cerrar el trato.
La supervisora Janice Hahn votó en contra de la compra y dijo a sus colegas que estaba preocupada por el destino del centro cívico del centro si se cierra la sala de administración. El edificio lleva el nombre de su padre, el superintendente Kenneth Hahn.
“Sé que hay una tendencia a precipitarse en los negocios inmobiliarios”, dijo. “Tenemos que pensar en grande”.
La supervisora Hilda Solís se abstuvo en la votación, diciendo que quería ver “un plan más integral y práctico” para abordar los edificios ruinosos del condado antes de apoyarlo. Señaló que el condado ha gastado alrededor de $25 millones en un plan para hacer que la sala de administración sea antisísmicamente segura, y varios edificios del centro, incluida la Cárcel Central de Hombres, necesitan ser renovados.
“Quiero asegurarme de que sabemos exactamente en qué nos estamos metiendo antes de financiar esta adquisición”, dijo.
El precio de venta es un gran descuento sobre el valor tasado del edificio en 2020 de $ 632 millones, lo que refleja cuánto han caído los valores de las oficinas del centro en los últimos años.
Después de venderse por $110 millones el año pasado, Union Bank Plaza en Figueroa Street se vendió recientemente nuevamente por solo $80 millones, o $114 por pie cuadrado, según el proveedor de bienes raíces CoStar. Otro rascacielos en el centro de la ciudad en 777 S. Figueroa St. se vendió recientemente por $120 millones, o $115 por pie cuadrado.
Por $200 millones, el condado obtendrá la torre de la compañía de gas por aproximadamente $137 el pie cuadrado, todavía barato según los estándares históricos.
“Todos estos precios eran hace tres años en 915 Wilshire Blvd. “Se vendió por más de 500 dólares el pie”, dijo Kevin Shannon, un corredor de bienes raíces de Newmark que ayudó a organizar la venta de Union Bank Plaza a Southwest Carpenters Pension Trust. “El mundo ha cambiado”.
Shannon dijo que tiene sentido que el condado y organizaciones como Carpenter Pension Fund compren sus propios edificios porque pueden mantenerse al día con sus gastos de subsistencia a largo plazo.
555W. La torre de 52 pisos en 5th Street fue considerada uno de los edificios de oficinas más prestigiosos de la ciudad cuando se completó en 1991. Los 1,4 acres bajo el búnker tienen aproximadamente 1,5 millones de pies cuadrados de espacio. Colina.
El mercado de oficinas del centro de la ciudad se ha vuelto contra los propietarios en los últimos años, ya que muchos inquilinos han reducido su tamaño en respuesta a la pandemia de COVID-19, mientras que el teletrabajo se ha convertido en la norma.
El año pasado, el dueño de la torre de la compañía gasista, Una filial de Brookfield Asset Management incumplió su deuda y la propiedad entró en suspensión de pagos, y un síndico designado por el tribunal tomó el edificio en suspensión de pagos para ayudar a los acreedores a recuperar el dinero que le debían a Brookfield. El edificio tiene deudas por unos 465 millones de dólares.
Las altas tasas de interés han afectado los precios al dificultar que los propietarios de edificios refinancien su deuda, lo que los llevó a vender o ejecutar hipotecas rápidamente. Algunos inquilinos del centro de Los Ángeles se han ido a otros centros de oficinas locales, incluido Century City, preocupados de que las calles sean más seguras que antes de la pandemia.
Compañía de gas del sur de California. La compañía dijo el mes pasado que planea mudarse de su antigua sede en la torre homónima, que ha sido un inquilino importante desde la finalización del edificio, a otro rascacielos al norte, en 350 S. Grand Ave. .
La empresa de servicios públicos firmó un contrato de arrendamiento a largo plazo por aproximadamente 200,000 pies cuadrados en ocho pisos en el edificio Grand Avenue en Bunker Hill, comúnmente conocido como Two California Plaza, dijo su nuevo propietario, y se mudará allí hasta la primavera de 2026 después de construir nuevas oficinas. se espera. . La compañía gasista también contará con una oficina de atención al cliente en la planta baja.
Otros inquilinos importantes de Gas Company Tower incluyen el bufete de abogados Latham & Watkins y la firma de contabilidad Deloitte.
Según un informe reciente sobre el estado de la propiedad del propietario actual obtenido por The Times, el edificio está en buenas condiciones y tiene una “vida útil restante” de al menos 35 años.
El informe también estima que la torre y el estacionamiento necesitarán alrededor de $1,3 millones en reparaciones inmediatas y mantenimiento diferido. Los costos adicionales a largo plazo para el mantenimiento y las mejoras de la propiedad se estimaron en aproximadamente $48,7 millones durante 12 años. Los costos proyectados incluyen reparaciones de techos, mejoras del sistema de aire acondicionado y mejoras de ascensores.
Los ingenieros sísmicos están llevando a cabo una “evaluación en profundidad” de cómo respondería la Gas Company Tower, el quinto miembro más alto del centro del condado de Los Ángeles, en un terremoto importante para determinar si hay alguna debilidad que deba abordarse. dijo un portavoz el mes pasado.
“Estos son asuntos que estamos investigando mediante la diligencia debida”, dijo el distrito en un comunicado. “Sin adelantarnos a lo que está pasando ahora, un factor es evaluar cómo funciona la sala de administración del edificio y cómo funciona cada enfoque en comparación con los costos asociados”.
