en california, alrededor del 55% de los inquilinos Paga más del 30% de sus ingresos en alquiler y servicios públicos. Según los expertos, esto los convierte en una “carga de alquiler”. Más de una cuarta parte pagaba más de la mitad de sus ingresos en alquiler, una carga que consideraban pesada.
Durante décadas, algunas ciudades y condados han utilizado controles de alquileres para limitar el crecimiento anual de inquilinos como una respuesta imperfecta pero necesaria para evitar que las personas se vean obligadas a abandonar sus viviendas. Una ley estatal llamada Ley de Alquiler de Vivienda Costa-Hawkins de 1995 limita la capacidad de los gobiernos locales para ampliar el control de los alquileres, y ha habido numerosos intentos de cambiarla o derogarla, incluidas dos iniciativas electorales fallidas.
Más de 20 Las ciudades y condados de California, incluido Los Ángeles, han adoptado el control de alquileres, pero Costa-Hawkins dijo que agregarían control de alquileres a viviendas unifamiliares y condominios y edificios vacíos construidos después de 1995 (o en ciudades con controles de alquileres anteriores). unidades.
La Propuesta 33, en la boleta electoral del 5 de noviembre, derogaría Costa-Hawkins, que permite a las ciudades y condados aprobar o ampliar leyes locales de control de alquileres, o no.
Apoyamos el control de alquileres y hemos apoyado dos iniciativas anteriores que habrían derogado o modificado Costa-Hawkins. Ambas medidas fueron votadas por la AIDS Healthcare Foundation, con sede en Los Ángeles. Pero la Proposición 33 va demasiado lejos. Incluye un lenguaje amplio que podría empeorar la escasez de viviendas en California al prohibir al estado imponer restricciones futuras a los controles de alquileres impuestos por ciudades y condados. Los votantes deberían rechazar la Proposición 33.
La Proposición 33 podría tener todo tipo de consecuencias no deseadas. Las ciudades que están en contra del crecimiento y no están dispuestas a construir nuevas viviendas pueden usar sus poderes de control de alquileres (de manera diabólica) para exigir a los desarrolladores que establezcan límites de alquiler muy bajos para las nuevas viviendas multifamiliares, lo que hace que las nuevas viviendas multifamiliares sean financieramente inasequibles.
O bien, una ciudad bien intencionada puede imponer un “control de desocupaciones” o imponer un control de alquileres en nuevas construcciones si el alquiler sigue siendo limitado después de que el inquilino se muda, en un esfuerzo por mantener los alquileres asequibles. Ambos pueden tener un efecto paralizador sobre algo que en última instancia resolverá el problema del aumento de los alquileres: la construcción de más viviendas, especialmente viviendas asequibles.
En lugar de la Proposición 33, una mejor opción es que la legislatura derogue o modifique Costa-Hawkins, de modo que las ciudades y los condados tengan más flexibilidad para adaptar las leyes locales de control de alquileres para satisfacer sus necesidades, pero las ciudades no son lo suficientemente flexibles para utilizar el control de alquileres. , intencional o accidental, construcción de viviendas.
Por ejemplo, Costa-Hawkins prohíbe el control de alquileres en cualquier unidad construida después del 1 de febrero de 1995 o construida anteriormente en ciudades donde ya existe control de alquileres. Por lo tanto, Los Ángeles no puede regular los alquileres de apartamentos construidos después del 1 de octubre de 1978. Los legisladores han considerado anteriormente el “control de alquileres”, que ampliaría gradualmente el número de unidades reguladas al aplicar el control de alquileres a las propiedades tan pronto como tengan 10 o 15 años, lo que permitiría a los desarrolladores cubrir los costos de la nueva construcción residencial. latigazo. con ingresos por alquiler antes de que comiencen los límites.
En 2019, la Legislatura aprobó y el gobernador Gavin Newsom firmó la primera ley de control de alquileres a nivel estatal de California, limitando los alquileres a no más del 10 por ciento anual al 5 por ciento más la inflación. Ley de protección del inquilino (Proyecto de ley 1482 de la Asamblea) se aplica a todas las jurisdicciones, hayan promulgado o no control de alquileres, e incluye unidades que los gobiernos locales no han logrado regular debido a Costa-Hawkins. Esto se aplica a edificios de apartamentos de más de 15 años y casas unifamiliares propiedad de corporaciones.
Pero esta ley expira en 2030. Los legisladores deberían comprometerse a renovarlo y fortalecer los topes de alquiler, protecciones que sólo protegen contra los sobrecostos de alquiler más atroces. A pesar de la dura oposición de los propietarios cuando se propuso la ley por primera vez, el representante oficial de California Apartment Assn. (hay convirtió a la oposición en un banco Propuesta 33) le dijo al consejo editorial que la asociación apoya la Ley de Protección al Inquilino. Mencionaremos esto cuando se proponga el proyecto de ley de renovación.
La difícil situación de los inquilinos es terrible, ya que los altos alquileres ponen a los inquilinos en dificultades en riesgo de ser desalojados de sus hogares y vecindarios. Pero la Propuesta 33 no es el vehículo adecuado debido al riesgo de que algunas ciudades y condados hagan mal uso del control de alquileres. Los legisladores deben promulgar leyes estatales que detengan los aumentos de los alquileres que pueden provocar el desplazamiento y la falta de vivienda de los inquilinos, que constituyen una gran parte de sus electores, y que permitan a las personas vivir sin temor a ser embargadas nuevamente. casas.
