Los funcionarios de San Francisco propusieron la semana pasada una medida para ampliar drásticamente la ley de alquileres para incluir edificios nuevos de lo que incluye actualmente.
La cuestión es que es posible que la expansión nunca se produzca. Primero, la ciudad necesita el apoyo de los votantes de todo el estado.
Esto se debe a que la ley de California actualmente prohíbe a las jurisdicciones locales imponer controles de alquiler en edificios construidos después del 1 de febrero de 1995, y en algunas ciudades, como San Francisco y Los Ángeles, incluso antes.
Los votantes han rechazado dos veces los intentos de revocar la prohibición en los últimos años, pero enfrentan un desafío una vez más en la carrera electoral más cara del estado el próximo mes.
La Proposición 33, al igual que esfuerzos anteriores, está patrocinada por la AIDS Healthcare Foundation, que ha contribuido con más de $46 millones a la medida. Derogaría una ley estatal conocida como Ley Costa-Hawkins que limita cuán amplias pueden ser las leyes locales de control de alquileres en un momento en que la mayoría de los inquilinos enfrentan cargas financieras y decenas de miles duermen en las calles.
“Esto nos da otra herramienta para abordar la insuficiencia de la ciudad”, dijo el concejal de la ciudad de Los Ángeles, Hugo Soto-Martínez. Quiere ampliar las regulaciones de control de alquileres en Los Ángeles, como San Francisco, si se aprueba la Proposición 33. “Los municipios locales deberían ser los que tomen las decisiones políticas para nuestros residentes”.
Al igual que en intentos anteriores de derogación, la industria inmobiliaria está reuniendo partidarios por temor a que perjudique las inversiones. Hasta ahora, los grupos inmobiliarios de oposición han recaudado más de $100 millones para luchar contra la Proposición 33. Al abrir la puerta a limitar los beneficios, argumentan, se reduciría la calidad y disponibilidad de la vivienda y se empeorarían los problemas de asequibilidad del estado.
“Los californianos entienden que la respuesta a nuestra crisis de vivienda es más viviendas, pero la Propuesta 33 hace todo lo contrario”, dijo Nathan Click, portavoz de la Campaña 33. “Va a ser un duro golpe para nuestra capacidad de construir viviendas asequibles, viviendas a precio de mercado y todo tipo de viviendas”.
En particular, un voto por el “sí” prohibiría al estado limitar el derecho de las jurisdicciones locales a “mantener, adoptar o ampliar el control de los alquileres residenciales”.
En la práctica, la Propuesta 33 podría significar grandes cambios.
Costa-Hawkins no sólo prohíbe a las ciudades y condados imponer controles de alquiler en edificios construidos en las últimas décadas, sino que también les prohíbe imponer límites de alquiler a viviendas unifamiliares de todas las edades.
Si un propietario está bajo control de alquileres, la ley estatal le otorga el derecho de cobrar tanto como quiera cada vez que un espacio queda vacante. Una vez que el nuevo inquilino se mude, los límites anuales volverán.
Si se aprueba la Proposición 33, las ciudades y los condados no tendrán que hacer nada. Pero tendrán derecho a fijar los alquileres de los nuevos apartamentos, viviendas unifamiliares y unidades desocupadas.
Una ley estatal de límite de alquiler que entró en vigor en 2020 limita los aumentos de alquiler en edificios de apartamentos y viviendas unifamiliares corporativas de más de 15 años a menos del 10% o 5% más la inflación.
Pero ese nivel aún puede ser una lucha para los inquilinos, dicen los partidarios de la Proposición 33, y es mucho más alto de lo que algunas ciudades individuales permiten para propiedades más antiguas.
El impacto exacto de la Proposición 33 dependerá de cómo reaccionen los propietarios y desarrolladores de viviendas y qué decisiones tomen realmente las ciudades, según entrevistas con economistas independientes y expertos en vivienda.
Por ejemplo, hoy en Los Ángeles, algunos desarrolladores con fines de lucro construyen voluntariamente nuevos edificios de apartamentos sabiendo que estarán sujetos a un control limitado de los alquileres por parte de las regulaciones estatales, pero las restricciones que enfrentan estos desarrolladores, si se pueden imponer, son menos estrictas que ‘. Se aprueba la Proposición 33.
Un 2019 aprendiendo Los investigadores de Stanford descubrieron que los controles de alquileres en San Francisco mantienen en sus hogares a personas que, de otro modo, podrían ser desalojadas. Los aumentos de los alquileres también alentaron a algunos propietarios a convertir edificios en apartamentos o demoler sus propiedades, reduciendo la oferta y posiblemente elevando los alquileres en toda la ciudad, dijeron los investigadores.
Los defensores del control de alquileres argumentan que el problema de oferta identificado en el estudio puede resolverse prohibiendo a los propietarios sacar alquileres del mercado.
Richard Greene, director del Centro Lusk de Bienes Raíces de la USC, dijo que incluso si las ciudades no hacen nada, la Proposición 33 podría ralentizar la construcción al menos un poco, porque algunos desarrolladores cambiarían de opinión más tarde y los municipios quedarían bajo un control más estricto de sus propiedades. pueden tener miedo de quedarse atrás.
Pero dijo que tales disminuciones basadas en el miedo serían relativamente pequeñas. La mayoría de los desarrolladores reaccionan a lo que realmente hacen las ciudades.
Hipotéticamente, si Los Ángeles ampliara el control de alquileres para cubrir los edificios construidos antes de 2004, pero permitiera a los propietarios pagar lo que quisieran por las unidades desocupadas, el impacto en la construcción sería “apenas mensurable”, dijo Green.
Predijo que si la ciudad sigue adelante y regula las unidades desocupadas (una política conocida como control de desocupaciones, que también permite la Proposición 33), la vivienda se vería seriamente afectada.
“El control de las desocupaciones nunca puede aumentar los alquileres”, dijo Green. “No se puede justificar financieramente una nueva construcción en esas circunstancias”.
Los miembros de la junta incluyen Equity Residential e Irvine Co. La Asociación de Apartamentos de California, que incluye a líderes de importantes propietarios corporativos, advirtió sobre peores consecuencias y dijo en un anuncio a través de su comité de campaña que la medida derogaría cientos de leyes de vivienda asequible, incluidas pago de alquiler del gobierno.
De hecho, el lenguaje de la Proposición 33 no deroga ninguna de estas leyes. Pero en respuesta a preguntas del Times, la Cámara No. 33 dijo que la medida efectivamente derogaría las leyes de vivienda asequible porque permitiría a las ciudades aprobar ordenanzas de control de alquileres tan estrictas que ni siquiera las viviendas subsidiadas tendrían sentido construir. Alternativamente, dijeron, las ciudades podrían anular el límite estatal de alquiler aprobando leyes de control de alquiler más débiles.
La campaña Sí 33 calificó las afirmaciones de falsas y engañosas, diciendo que 33 sólo permite a los residentes locales aprobar leyes de control de alquileres más estrictas que las del estado, y que las protecciones constitucionales significan que cualquier ley de alquileres debe proporcionar a los propietarios unos ingresos razonables. Los partidarios argumentan que las preocupaciones sobre una desaceleración del sector inmobiliario son una táctica para asustar a la industria, y que en las décadas previas a la aprobación de la Ley Costa-Hawkins a mediados de la década de 1990, las ciudades estaban inundadas de edificios vacíos y señalan que California ha visto la construcción de apartamentos cuando lo hizo. Ha tenido la oportunidad de frenar las nuevas construcciones. auge
En aquella época, diferentes ciudades tomaron caminos diferentes.
Los Ángeles y San Francisco siempre han permitido a los propietarios cobrar lo que quieran por las unidades desocupadas, sujeto a un límite para los inquilinos existentes. West Hollywood y Santa Mónica han regulado los alquileres entre inquilinos.
En todas estas ciudades se suspendió el tiempo de construcción de los bloques, tras lo cual no se aplicaban los alquileres. En Los Ángeles, la fecha era 1978; estuvo en San Francisco, Santa Mónica y West Hollywood un año después.
Cuando la Ley Costa-Hawkins entró en vigor, prohibió a las ciudades que habían establecido plazos de control de alquileres extenderlos, al tiempo que permitió a otras jurisdicciones imponer control de alquileres en edificios construidos antes de 1995. La medida también dio a los propietarios el derecho a fijar los alquileres de los edificios desocupados. En lugares como Santa Mónica, las ordenanzas se denominan controles de vacantes.
Daniel Yukelson, director ejecutivo de Apartment Assn. El Gran Los Ángeles dice que la perspectiva de un posible regreso de los controles de desocupación es una gran amenaza para los pequeños propietarios familiares que representa.
Esos propietarios ya están gastando más en seguros, servicios públicos y mantenimiento debido a la inflación, y Yukelson dijo que si las ciudades limitan la capacidad de aumentar los alquileres cuando un inquilino se muda, muchos propietarios se verán obligados a cerrar.
“Lo único que nos mantiene a flote con las estrictas restricciones de alquiler es que cuando tenemos espacio, podemos aumentar el alquiler al mercado de una de nuestras unidades”, dijo. “Básicamente, para nosotros es un proyecto de ley de quiebra”.
Manuel Pastor, director del Instituto de Investigación de Capital de la USC, dijo que, en última instancia, California necesitará construir más viviendas para abordar la crisis inmobiliaria, particularmente viviendas asequibles, pero dijo que la Proposición 33 permitiría a las ciudades ayudar a los inquilinos más rápidamente. las soluciones a largo plazo son hash.
“Cuando un incendio avanza cuesta abajo hacia las casas de las personas, no se dice: ‘Sentémonos y tengamos un seminario sobre cómo reducir las emisiones de gases de efecto invernadero y evitar este problema en el futuro'”, dijo Pastor.
La reportera de datos del Times Gabrielle LaMarr LeMee contribuyó a este informe.
