Demasiados propietarios tienen hipotecas asequibles que vale la pena conservar, lo que supone un problema para el mercado inmobiliario.
Además de las altas tasas hipotecarias y los elevados precios de las viviendas, la falta de viviendas disponibles para la venta mantiene a los nuevos compradores en espera. En una encuesta reciente de CNET Money, el 13 por ciento de los adultos estadounidenses dijeron que usar más inventario les ayudaría a considerar comprar una casa.
La oferta limitada de viviendas se debe en parte al “efecto de bloqueo de tasas”. Los propietarios de viviendas con tasas hipotecarias históricamente bajas al comienzo de la pandemia no pueden permitirse el lujo de aumentar (en algunos casos duplicar) la tasa de interés de sus préstamos hipotecarios, por lo que se quedan donde están.
Menos vendedores significa menos opciones para los compradores que buscan una casa en el mercado. “Es brutal, es muy, muy difícil”, dice. Maja Sly, corredora de Keller Williams.
Se espera que la Reserva Federal reduzca su segunda tasa de interés este año en un cuarto de punto porcentual (0,25%) el 7 de noviembre. Pero no espere que las tasas hipotecarias caigan en picado en el corto plazo. De hecho, después del primer recorte de tipos de la Reserva Federal en septiembre, los tipos hipotecarios se acercaron al 7%. Las decisiones sobre tasas de interés del banco central afectan las tasas de los préstamos hipotecarios, pero no las fijan directamente.
Se necesitarán varios meses de datos económicos débiles y recortes adicionales de las tasas por parte de la Reserva Federal para reducir significativamente las tasas hipotecarias. Aún así, es posible que más propietarios comiencen a empacar y mudarse, lo que podría abrir más inventario.
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Inventario de viviendas limitado y precios elevados de las viviendas
El efecto de bloqueo de precios deprime la oferta de vivienda de varias maneras. Algunos propietarios con tasas de interés bajas no deseo vender su casa incluso si pueden permitirse el lujo de comprar una nueva.
Pero en su mayor parte, las continuas presiones inflacionarias y el alto costo de vida hacen imposible que muchos propietarios se muden, incluso si quisieran, dijo Sly. Por ejemplo, aquellos con una tasa de interés del 2,5% verían sus pagos hipotecarios dispararse si compraran la misma casa, no debido a las tasas actuales. Los precios de las viviendas también han aumentado un 47 por ciento desde principios de 2020.
“Los precios de la vivienda y la inflación realmente han superado a los ingresos”, afirma Slee.
En una encuesta de CNET Money, el 45 por ciento de los adultos estadounidenses dijeron que la caída de los precios de las viviendas juega un papel importante en su decisión de comprar una vivienda. En otras palabras, los compradores son sensibles a los altos precios de lista y las casas no salen volando de los estantes, dice. Vicki Barron, corredora de Compass.
Además, los precios están impulsados por la relación entre oferta y demanda: cuando hay más compradores y menos casas, los precios suben. Según Sly, muchos vendedores creen que la calidad de una vivienda puede hacer subir los precios, aunque no lo justifique. Y a veces se puede evitar, especialmente si la gente se muda de mercados caros a ciudades más baratas y no les importa pagar.
¿Otro gran desafío para el mercado inmobiliario? Los vendedores suelen ser compradores. Entonces, incluso cuando el efecto de fijación de tasas disminuye, los vendedores que buscan casas en venta pueden aumentar la competencia y hacer subir los precios.
Por supuesto, el otro lado de la ecuación del inventario de viviendas es la construcción de viviendas nuevas. el año pasado, casas recién construidas se han convertido en una opción cada vez más popular para los compradores que pueden pagarlos.
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¿Qué necesitan los propietarios para empezar a vender?
Si bien el recorte de tasas del 0,5 por ciento de la Reserva Federal en septiembre es una buena noticia, los expertos coinciden en que no es suficiente para sacar al mercado inmobiliario de ese obstáculo.
“Es muy positivo, pero no habrá tsunami [sellers] ahora”, dice Barron.
El presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, lo reconoció En sus declaraciones del 18 de septiembre después del recorte de tipos. “Cuando las tasas bajan, la gente empieza a moverse más, y eso probablemente ya esté empezando a suceder”, dijo.
Pero el gran problema es que el país no está construyendo suficientes viviendas nuevas para aumentar la oferta general, lo que también reduciría la presión sobre los precios de la vivienda. “No es algo que la Reserva Federal realmente vaya a arreglar”, dijo Powell.
Sly dijo que las tasas hipotecarias deben caer en el rango del 4% para que la gente comience a vender y mudarse a casas nuevas. En una encuesta de CNET Money, la mitad de los adultos estadounidenses dijeron que una tasa hipotecaria del 4% o menos les haría considerar seriamente comprar o refinanciar una casa.
Y el 29 por ciento de los encuestados dijo que no existía una tasa hipotecaria que les permitiera considerar de manera realista comprar o refinanciar una casa. Esto pone de relieve los desafíos del bajo inventario, los altos precios de las viviendas y la inflación, independientemente de las tasas de interés.
