La Junta de Supervisores del Condado de Los Ángeles aprobó el miércoles la compra por parte del condado de Gas Company Tower, uno de los rascacielos más emblemáticos del centro de Los Ángeles, allanando el camino para que miles de trabajadores y servicios públicos se muden del centro cívico de la ciudad.
En una votación de 4 a 1, los supervisores dieron a los funcionarios del condado luz verde final para comprar la torre por 200 millones de dólares.
La aprobación se produjo a pesar de fuertes objeciones de la supervisora Janice Hahn, quien advirtió que la compra sería una sentencia de muerte para el corazón de los residentes del centro y llevaría a los trabajadores del condado a una torre de oficinas “sin vida” en Bunker Hill.
“Ninguno de ustedes puede convencerme de que sea una buena idea”, dijo Hahn antes de votar en contra de la compra. “Diablos, no”.
Los empleados del condado actualmente se encuentran alojados en el Salón de Administración Kenneth Hahn, un edificio que lleva el nombre del padre de Hahn, quien fue supervisor del condado durante mucho tiempo.
El edificio es una de varias propiedades del condado que podrían colapsar durante un terremoto importante. Las autoridades estiman que costaría cientos de millones mejorar los edificios, lo que convertiría un rascacielos nuevo, posiblemente más seguro, en una alternativa atractiva para algunos de los que ya están a bordo.
“Si sabemos que este edificio es sísmicamente peligroso, entonces tenemos la obligación y la responsabilidad de tomar medidas”, dijo la supervisora Holly Mitchell desde una sala dentro de Hahn Hall, donde la junta celebra sus reuniones semanales.
La ejecutiva del condado, Fecia Davenport, cuya oficina encabezó la venta, prometió que la compra “le ahorraría al condado cientos de millones de dólares” en comparación con el costo de mejorar la sala de administración y otros edificios del condado.
Una portavoz del distrito dijo que ningún supervisor visitó el edificio, pero sí varios de sus empleados.
555w. La torre de 52 pisos en 5th Street fue considerada uno de los edificios de oficinas más prestigiosos de la ciudad cuando se completó en 1991. Los 1,4 acres bajo el búnker tienen aproximadamente 1,5 millones de pies cuadrados de espacio. Colina.
El precio es un gran descuento sobre el valor tasado del edificio en 2020 de $ 632 millones, lo que refleja cuánto han caído los valores de las oficinas del centro en los últimos años.
Por $200 millones, el condado obtendrá la torre de la compañía de gas por aproximadamente $137 el pie cuadrado, todavía barato según los estándares históricos. El distrito también acordó pagar $5 millones adicionales en costos de cierre.
“Esta oportunidad no durará para siempre”, advirtió Davenport, añadiendo que el condado podría financiar la compra en parte con dinero destinado a proyectos de capital.
Según Hahn, la transacción es similar a “secuestrar a Peter para pagarle a Paul”.
“El dinero utilizado para pagar esta compra fue robado de fondos destinados a preservar este edificio”, dijo sobre Hahn Hall.
Richard Keating, el arquitecto que diseñó la Gas Company Tower para atraer a las empresas estadounidenses, dice que tiene sentido que una entidad pública sea propietaria ahora.
“Estamos observando una menor necesidad de uso estándar de oficina, lo que significa que los abogados, arquitectos y contadores están haciendo las cosas de manera diferente después de la pandemia”, dijo Keating. “Los empleados de la ciudad y el condado todavía trabajan duro en sus oficinas, pero están cansados, viejos, a veces anticuados y a menudo no cumplen con los estándares de seguridad contra terremotos”.
“Es un buen momento para aprovechar los edificios de oficinas más o menos vacíos”.
Dijo que trasladar a cientos de trabajadores del condado a la torre de Gas Company ayudaría a traer tiendas, restaurantes y otros negocios cercanos a Pershing Square. “Creo que es una muy buena jugada”.
El mercado de oficinas del centro de la ciudad se ha vuelto contra los propietarios en los últimos años, ya que muchos inquilinos han reducido su tamaño en respuesta a la pandemia de COVID-19, mientras que el teletrabajo se ha convertido en la norma.
El año pasado, el dueño de la torre de la compañía gasista, Una filial de Brookfield Asset Management incumplió su deuda y la propiedad entró en suspensión de pagos, y un síndico designado por el tribunal tomó el edificio en suspensión de pagos para ayudar a los acreedores a recuperar el dinero que le debían a Brookfield. El edificio tiene deudas por unos 465 millones de dólares.
Otros inquilinos importantes de Gas Company Tower incluyen el bufete de abogados Latham & Watkins y la firma de contabilidad Deloitte. El Distrito arrendará a inquilinos existentes como propietarios.
Cuando la torre de la compañía de gas es oficialmente propiedad del condado, se elimina de las listas de impuestos. La factura de impuestos a la propiedad del edificio superó los 7,1 millones de dólares el año pasado, según el proveedor de datos inmobiliarios CoStar.
Sin embargo, los inquilinos deben contribuir con una cantidad no especificada al pago de impuestos a través de un “impuesto sobre los intereses de propiedad” que puede imponerse a las empresas privadas que arriendan edificios públicos. En los edificios de oficinas privados, los inquilinos suelen pagar una parte de los impuestos a la propiedad del propietario.
Según un informe reciente sobre el estado de la propiedad del propietario actual obtenido por The Times, el edificio está en buenas condiciones y tiene una “vida útil restante” de al menos 35 años.
El informe también dice que la torre y el garaje del World Trade Center incluidos en el acuerdo, en 333 S. Flower St., requieren alrededor de $1,3 millones en reparaciones inmediatas y mantenimiento diferido. Los costos adicionales a largo plazo para el mantenimiento y las mejoras de la propiedad se estimaron en aproximadamente $48,7 millones durante 12 años. Los costos proyectados incluyen reparaciones de techos, mejoras del sistema de aire acondicionado y mejoras de ascensores.
El condado ocupa actualmente 16,5 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas para 38 departamentos, incluidos 6,9 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas alquilado y 9,6 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas, dijo Davenport. nota en el tablero Empresa de gas recomienda comprar torre.
Davenport dijo que el condado gasta alrededor de $195 millones anualmente en espacio de oficinas alquilado y que la propiedad que posee está “en malas condiciones y es vieja”. Casi la mitad de ellos tienen más de 50 años.
Al sacar a los empleados de espacios de oficinas alquilados y edificios en ruinas, el condado evita costos “significativos” de alquiler y modernizaciones sísmicas y otras reparaciones necesarias en edificios más antiguos, como aire acondicionado, plomería y sistemas eléctricos obsoletos. decía la nota. Los fondos destinados a reparaciones sísmicas y de otro tipo en edificios más antiguos se incluirán en el pago de la torre de Gas Company.
El distrito ha inspeccionado el edificio y lo comprará “tal cual está”, dijo Davenport. El Departamento de Obras Públicas revisó el informe sísmico de la torre y estuvo de acuerdo con sus conclusiones. Una portavoz del distrito dijo que los hallazgos permanecerán confidenciales hasta que se cierre el trato.
Si el condado decide completar la modernización sísmica y otras mejoras a la torre de la compañía de gas, el condado podría obtener un retorno de su inversión en el futuro vendiendo el edificio cuando el mercado se recupere, dijo Davenport.
Compañía de gas del sur de California. dijo en septiembre que planea mudarse de su antigua sede en la torre del mismo nombre a otro rascacielos justo al norte en 350 S. Grand Ave., donde ha sido un inquilino ancla desde que se completó el edificio.
La empresa de servicios públicos firmó un contrato de arrendamiento a largo plazo por aproximadamente 200,000 pies cuadrados en ocho pisos en el edificio Grand Avenue en Bunker Hill, comúnmente conocido como Two California Plaza, dijo su nuevo propietario, y se mudará allí hasta la primavera de 2026 después de construir nuevas oficinas. se espera. . La compañía gasista también contará con una oficina de atención al cliente en la planta baja.
